สถาปนิกกับการ บริหารโครงการ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สถาปนิกในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างและการลงทุนมาก ซึ่งนอกจากอาศัยความรู้ ในงานสถาปัตยกรรมแล้ว ควรเป็นผู้ที่มีความรู้ด้านการตลาด ด้านกฎหมาย ด้านเศรษฐกิจ การเงินการลงทุน สนใจต่อสถาน การณ์แวดล้อมและยังต้องมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องการบริหารโครงการ (Project Management)

หากกล่าวถึงการบริหารโครงการใน ธุรกิจก่อสร้างหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คนส่วนใหญ่มักจะนึกถึง ว่าจะต้องเป็นการทำงานเฉพาะวิชาชีพวิศวกรเท่านั้น แต่ก็ยังมีบางส่วน (ส่วนน้อย) ที่เป็นสถาปนิก การบริหารโครงการมิใช่เรื่องที่เกี่ยวกับการควบคุมช่วงการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว (Construction stage) แต่หากเป็นการบริหารของทุกช่วงงานของโครงการ (ช่วงสร้างช่วงขาย ช่วงโอน) สถาปนิกมักจะไม่ชอบงานที่เกี่ยวข้องกับการบริหารมากนักเพราะมักจะคิดว่าเป็น งานที่ไม่มีจินตนาการในการสร้างสรรค์งาน อีกอย่างหากเป็นงานที่ต้องเน้นเกี่ยวกับเรื่องธุรกิจ และการลงทุนเป็นหลักก็มักคิดว่าเป็นงานที่ไม่สนุกและอาจหนักเกินไป ในความเป็นจริงงานการบริหารโครงการมิใช่เป็นงานที่ทำลายจินตนาการของสถาปนิก เลย เราสามารถใช้ ความคิดสร้างสรรค์ในงานได้แต่ต้องเพิ่มรายละเอียดและ เนื้องานมากขึ้นจากเดิม หน้าที่งานบริหารโครงการในธุรกิจ อสังหา ริมทรัพย์เป็นงานที่ท้าทายความสามารถของสถาปนิกเป็นอย่างมาก แทนที่จะรับแค่หน้าที่ออกแบบอย่างเดียว แต่ถ้าเรา สามารถบริหารจัดการได้ตั้งแต่ช่วงเริ่มกำหนดโครงการ (Defining the Project) ช่วงวางแผน (Planning) ช่วงการปฎิบัติ โครงการ (Implementing) ช่วงปิดโครงการ ตลอดจนถึงจัดตั้งส่วนดูแลโครงการ(Property Management) สถาปนิกจะ รู้สึกว่างานบริหารโครงการเป็นงานที่ทำให้เกิดความภาคภูมิใจอีกงานหนึ่งที่ น่าลอง

การบริหารโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรอบรู้ในเรื่อง ของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การ ออกแบบ(Conceptual Design) เพื่อช่วยในการซื้อที่ การจัดทำงบประมาณโครงการ การวางแผนงานในแต่ละช่วงงาน การประสานงานกับฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ต้องรอบรู้ในเรื่องการตลาด กฎหมาย การวางแผนเรื่องการใช้เงิน การโฆษณา ประชาสัมพันธ์ การขาย การสรรหาผู้รับเหมาและการโอน เป็นต้น

สถาปนิกสามารถพัฒนาความสามารถเพื่อรับงานการ บริหารโครงการได้ หากมีความตั้งใจที่จะควบคุมดูแลโครงการแก้ไข ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่อาจจะเกิดได้ตลอดเวลา การทำงานในสายนี้จำเป็นต้อง แสวงหาความรู้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพราะการบริหารโครงการที่ดีจำเป็นต้องทราบถึงรายละเอียดการทำงานของหน่วยงาน อื่นเพื่อจะได้ประเมิน
ระยะเวลาการทำงาน งบประมาณ ฯลฯ ตลอดถึงการคาดการณ์ล่วงหน้ากับสิ่งที่อาจจะเกิดได้ในอนาคต ต้องยอมรับว่าการเข้า มารับงานบริหารโครงการนั้นหมายถึงการเข้ามารับปัญหาทั้งหมดที่อาจจะเกิดขึ้น ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

“ ยกตัวอย่าง ผมเคยเจอปัญหาการต่อรองกับผู้รับเหมาซึ่งไม่สามารถจบในเรื่องของราคาค่าก่อ สร้างได้เพราะเกิน งบโครงการอยู่มากผมใช้เวลาในการเจรจาต่อรองจนสามารถหาทางออกแบบลงตัวให้ทั้ง 2 ฝ่ายได้โดยใช้เวลา ถึง 7-8 ชั่วโมงเป็นต้นผมมักจะพูดกับทีมงานเสมอว่าหากไม่มีปัญหาทางบริษัทคงไม่จำ เป็นต้องจ้างเราดังนั้นอย่า กลัวหรือเบื่อกับปัญหา ”

การคัดสรรหาทีมงาน จะต้องมีการติดตามงานเสมอ มีการแจกจ่ายงานกับทีมงานอย่างทั่วถึง มีการถ่ายทอดความรู้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถให้กับทีมงาน  การทำงานรวมกันเป็นทีม จะทำให้ผลงานออกมาดี การบริหารโครงการที่ดีควรมีการพัฒนา การทำงานทั้งในเรื่องบุคลากร ระบบ เวลา และอีกประการที่สำคัญคือการปรับปรุงการทำงานจากการเรียนรู้ในสิ่งที่เคยทำ ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นทั้งข้อดี,ข้อเสียหรือปัญหาที่เกิดขึ้นเพื่อกันไม่ให้ เกิดขึ้นในการบริหารโครงการในอนาคต

บนความสำเร็จของธรุกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจประสบความสำเร็จได้อย่างสม บรูณ์ด้วยมุมมองด้านจินตนา การการออกแบบเพียงอย่างเดียวได้ หากแต่ต้องมีภาพมุมมองด้านอื่นๆ ซึ่งรวมถึงการบริหารโครงการให้ประสบความสำเร็จบนปัจจัยต่าง ๆ ที่เปลี่ยนไปตลอดระยะเวลาของโครงการนั้น ๆ นั่นเอง

Popularity: 7% [?]

Tags: สถาปนิก, สถาปัตยกรรม
Posted in สถาปัตยกรรม, อสังหาริมทรัพย์ | No Comments »

ข้อแนะนำในการออกแบบอาคาร

อาคาร ประเภท โรงแรม

ข้อแนะนำ นี้กรุงเทพมหานครจัดทำขึ้นเพื่อให้ความสะดวกกับเจ้าของอาคารหรือผู้ออกแบบ ได้มีความรู้ความเข้าใจกฎหมายควบคุม อาคารที่จะต้องใช้ในการออกแบบจะได้ไม่เกิดความผิดพลาด ทำให้เสียเวลาในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีข้อแนะนำหลัก ๆ ดังต่อไปนี้

1. ข้อพิจารณาเกี่ยวกับที่ดินที่จะใช้ก่อสร้าง

1.1 ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่จะก่อสร้างว่าขัดผังเมืองรวม ของกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542) หรือ ไม่

1.2 ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎกระทรวง , เทศบัญญัติ หรือข้อบัญญัติ กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยน การใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่ และอาคารที่ท่านจะก่อสร้าง มีข้อห้ามหรือหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง

1.3 ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฎหมายของหน่วยราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้างหรือ มีข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารนอกเหนือจาก พ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่ เช่น บริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหาร , บริเวณเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ , ข้อ กำหนดเงื่อนไข ในการปลูกสร้างอาคารริมเขตทางหลวง ฯลฯ สอบถามข้อมูลได้ที่ กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม 2 หรือสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานเขต พื้นที่

2. แนวร่นของอาคาร

2.1 มิใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตถนนสาธารณะดังนี้

2.1.1 อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6 เมตร

2.1.2 อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่10เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน20เมตรต้องร่นแนว อาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนนสาธารณะนั้น

2.1.3 อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างเกินกว่า 20 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

2.1.4 อาคารไม่อยู่ริมถนนสาธารณะต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร กรณีอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้น และไม่น้อยกว่า 12 เมตร กรณีสูงเกิน 3 ชั้น

2.1.5 ต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารกว้างไม่ น้อยกว่า 2 เมตร

2.2 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องปฏิบัติดังนี้

2.2.1 ต้องร่นแนวผนังห่างเขตที่ดินผู้อื่น และห่างถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6 เมตร

2.2.2 ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตรและหากอาคารมี พื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000 เมตร ที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

2.2.3 อัตราส่วนพื้นที่อาคารทุกชั้นรวมกันต่อพื้นที่ดิน (FAR) ต้องไม่เกิน 10 : 1

2.3 ต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ดิน

2.4 ตามหลักเกณฑ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัด แปลงใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณดังกล่าว (ถ้ามี)

2.5 ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542)

2.5.1. อาคารที่ก่อสร้างริมถนนสายหลักตามบัญชีรายชื่อถนนตามข้อ 8 ของกฎกระทรวงต้องมีที่ว่างห่างจากแนวเขตทางไม่น้อยกว่า 2 เมตร

2.5.2. อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งแม่น้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร

2.5.3 อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งคลองตามบัญชีรายชื่อคลองตามข้อ 10 ของกฎกระทรวงฯ ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า 6 เมตร หากอาคารที่ก่อสร้างไม่อยู่ในบัญชีรายชื่อต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่ง คลองไม่น้อยกว่า 3 เมตร

2.6 อาคารที่ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำราง หรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร แต่ถ้าอาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ข้อ 42)

3. ความสูง

3.1 ความสูงของอาคาร

3.1.1ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะ ราบโดยวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้าน ตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด

3.1.2 อาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากันขนาบอยู่ เมื่อระยะระหว่างถนนสาธารณะสองสายนั้นไม่เกิน 60 เมตรและส่วนกว้างของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่กว้างกว่าไม่เกิน60เมตรความสูงของอาคารณจุดใดต้องไม่เกินสองเท่า ของระยะราบที่ใกล้ที่สุด จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า

3.1.3อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของอาคารณจุดใดต้องไม่เกินสองเท่า ของระยะราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้าม ของสายที่กว้างกว่าและความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 60 เมตร

3.2 ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นต้องไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร

4. จำนวน ที่จอดรถยนต์ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517)

4.1 โรงแรมที่มีห้องพักไม่เกิน 100 ห้อง ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 10 คันสำหรับห้องพัก 30 ห้องแรก ส่วนที่เกิน 30 ห้อง ให้คิดอัตรา 1 คันต่อ 5 ห้อง เศษของ 5 ห้องให้คิดเป็น 5 ห้อง

4.2 โรงแรมที่มีห้องพักเกิน 100 ห้องให้มีที่จอดรถยนต์ตามอัตราที่กำหนดในวรรคหนึ่งสำหรับห้องพัก 100 ห้องแรก ส่วนที่เกิน 100 ห้อง ให้คิดอัตรา 1 คัน ต่อ 10 ห้อง เศษของ 10 ห้องให้คิดเป็น 10 ห้อง

4.3 กรณีมีพื้นที่อาคารรวมเกิน 1,000 ตารางเมตร และมีความสูงเกิน 15 เมตร หรือมีพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นเกิน 2,000 ตารางเมตร ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตรเศษของ 120 ตารางเมตรให้คิดเป็น 120 ตารางเมตร กรณีตามข้อ 4.1 หรือ ข้อ 4.2 เทียบกับข้อ 4.3 ให้ถือว่าอาคารต้องจัดที่จอดรถยนต์จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์

5. ระบบบำบัดน้ำเสีย

ต้องมีคุณภาพน้ำทิ้งตามมาตรฐานคุณภาพน้ำทิ้งของกฎกระทรวงฉบับที่ 51 (พ.ศ.2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

6. ระบบป้องกันอัคคีภัย

6.1 กรณีอาคารที่ก่อสร้างไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติด ตั้งบันไดหนีไฟและอุปกรณ์เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฎกระทรวงฉบับที่39(พ.ศ.2537)กฎกระทรวงฉบับที่47(พ.ศ.2540)และกฎ กระทรวงฉบับที่55(พ.ศ.2543)และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ ทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531

6.2 กรณีอาคารที่ก่อสร้างเข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติดตั้ง บันไดหนีไฟและระบบเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฎกระทรวงฉบับที่33(พ.ศ.2535)กฎกระทรวงฉบับที่50(พ.ศ.2540)และ ประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ. 2531

7. กฎหมายของหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง

7.1โรงแรมที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและได้รับความเห็นชอบ จากกระทรวงวิทยาศาสตร์ฯ ก่อน จึงจะมายื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานคร

7.2 พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2478

8. การยื่นขออนุญาต

- ให้ ยื่นขออนุญาตที่กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม.2 ถนนมิตรไมตรี เขตดินแดง โทร. 247 – 0077

- กองทะเบียน สำนักงานตำรวจแห่งชาติ

- ฝ่ายโยธาเขตพื้นที่

ข้อมูลนำมาจาก

http://www.thaihomemaster.com

Popularity: 12% [?]

Tags: การออกแบบ, สถาปัตยกรรม
Posted in การออกแบบ | No Comments »

เปิดตำรา…พลิกโฉมห้องแถวกลางเมือง

สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ขอจุดประกายความคิดให้เจ้าของอาคารมีแนวทางในการตกแต่งอาคารพาณิชย์ให้น่า อยู่

ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ที่แออัด เป็นจำนวนมากในทุกทำเลของกรุงเทพฯ อาจเป็นมลภาวะทางสายตาให้กับคนส่วนใหญ่ บางแห่งเป็นตึกเก่าที่มีมาแต่สมัยโบราณ แลดูเสื่อมโทรมจนไม่น่ามองเท่าใดนัก โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง อาทิ บริเวณสยามแสควร์ที่ถือว่าเป็นแหล่งรวมตึกแถวที่ประสบความสำเร็จมากที่สุด แห่งหนึ่ง

แต่คงจะดีกว่านี้หากตึกแถวเหล่านี้ได้รับการบำรุงดูแลให้น่าอยู่และน่า มองมากยิ่งขึ้น

ที่ผ่านมาคนส่วนใหญ่มองข้ามในเรื่องนี้ และยังนับเป็นอีกหนึ่งความท้าทายของสถาปนิกในการออกแนวคิดปรับปรุงอาคารเก่า ให้เป็นระเบียบมากขึ้น เพราะอาคารพาณิชย์ต่างๆ ในเมืองนับเป็นทรัพยากรต้นทุนของเมืองที่มีอยู่จำนวนมาก

สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ขอจุดประกายความคิดให้เจ้าของอาคารมีแนวทางในการตกแต่งอาคารพาณิชย์ให้น่า อยู่ โดยดร. ดาวิษี บุญธรรม อาจารย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ สาขาการวางผังเมืองและสภาพแวดล้อม  มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ กล่าวให้ความเห็นว่า ปัจจัยที่ทำให้มีจำนวนตึกแถวเกิดขึ้นมาก เพราะสามารถขออนุญาตก่อสร้างง่าย ไม่ต้องให้สถาปนิกเซ็นแบบก็สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ แต่เป็นอาคารที่ทำให้บริเวณนั้นเป็นแหล่งรวมทางการค้าแบบประหยัดเนื้อที่ สามารถใช้ด้านล่างทำธุรกิจ และใช้ด้านบนเป็นที่อยู่อาศัย

Read the rest of this entry »

Popularity: 13% [?]

Tags: สถาปัตยกรรม
Posted in ปรับปรุงอาคาร, สถาปัตยกรรม | No Comments »